Подробнее о услуге кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка организовывается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее представители заключают договоры подряда с независимыми оценщиками. Зачастую, благодаря массовости, полученная кадастровая стоимость далека от реальной рыночной цены объекта. Бывают случаи когда кадастровая стоимость была завышена в несколько раз и более. Это в свою очередь, пропорционально увеличивает налог на недвижимость.
Правила и методики расчета кадастровой стоимости
Отличительные особенности кадастровой оценки – единообразие и обоснованность, что фиксируется в нормативных документах. Учитывая цель и особенности оцениваемого объекта, к нему применяется одна из следующих методик: массовая, индивидуальная и специальная методика.
Метод массовой оценки
Используется когда за короткий нужно оценить множество объектов. Это основной метод на всей территории России.
Особенность состоит в том, что оценщик не посещает каждый объект индивидуально, а ориентируется в основном на данные технических паспортов. При таком подходе можно картину сильно отличающуюся от реальности, поскольку в расчет не принимаются:
- инфраструктура района;
- реальное состояние и степень изношенности.
Чаще всего, такой оценки хватает для расчета налогов.
Индивидуальная оценка
Здесь, помимо изучения тех. документации, предполагается визит оценщика на место. В результате более точная картина, благодаря следующим факторам:
- состояние жилья;
- инфраструктура;
- наличие транспортных развязок и прочие аспекты.
В этом случае может учитываться даже вид из окна и непосредственное окружение. Подобные сведения обязательно принимаются в расчет при вычислении рыночной стоимости.
К индивидуальной оценке прибегают перед продажей или покупкой недвижимости, при решении вопроса с залоговым имуществом, разделом и т.п.
Специальные методы
Сравнительный метод – основан на использовании информации о сделках с схожими по характеристикам объектами. К примеру, если основная масса квартир класса X продаются по ценам класса Y, то их кадастровая стоимость равна Y с некоторыми корректировками. Этот подход, с 2017 г., по решению Минэкономразвития (Приказ №226 от 12 мая 2017 г.), применяется только как вспомогательный, для проверки результатов, которые были получены с помощью других методов.
Затратный метод – основан на стоимости возведения объекта. Иными словами, задача оценщика – выяснить, стоимость строительства здания схожей площади, архитектуры и тех же строительных материалов. Если по каким-то причинам материалы в современном строительстве не используются, применяется понятие «стоимость замещения».
Доходный метод – чаще используется при оценке коммерческой недвижимости, у которой можно узнать уровни доходов и расходов, а также общую ставку дисконтирования и капитализации.
При выборе метода экспертной оценки, в первую очередь исходят из задач и конечных целей данного мероприятия.
Где узнать о результатах кадастровой оценки?
Результаты вносятся в базу данных Росреестра. В большинстве случаев с ними знакомиться через электронные сервис «Карты Росреестра» или заполнив соответствующую заявку на сайте учреждения.
Как оспорить результаты оценки?
Кадастровую оценку можно оспорить в комиссии, если она создана в одном из субъектов РФ. Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для того чтобы оспорить оценку к заявлению прилагаются:
- Выписка из Единого гос. реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, где содержаться сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
- Простая, не заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- Квалифицированный отчет об оценке рыночной стоимости, на бумажном и электронном носителе в форме электронного документа.
Остались вопросы?
Нужна юридическая помощь? Хотите заказать проведение оценки или экспертизы? Позвоните нам:
Либо напишите на электронную почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
